상가 건축의 핵심: 근린생활시설 신축을 위한 전문 지침서 - 이론편(1)편에서는 건축주입장에 건축사사무소 찾기 등 주관적인 내용이라면 이번 (2)편부터는 건축설계가 되는 과정을 예를 들어 이야기하려고 합니다.
1. 땅(대지)의 성격 파악하기
건축법에 따르면 건축 가능한 땅과 불가능 한 땅이 존재합니다. 깊은 이야기는 전문가영역이므로 다루지 않겠습니다.
대지는 1. 지역지구, 2.건폐율, 3.용적률, 4.높이 등 건축법으로 정해놓은 규제가 있습니다.
건축이 가능한 대지는 도로와 접해 있어야 합니다. 도로가 있고 사람 통행이 가능 한 곳이야 건물을 지으면 사용이 가능하기 때문이다.
법적으로 건축이 가능 대지 조건은
● 첫째 : 지목이 "대"
우리가 땅이라고 부르는 대지에는 필지의 목적에 따라 그 종류를 분류해 놓았습니다. 태어나자마자 목적이 정해지는 것이죠. 물론 적법한 절차를 거쳐 변경도 가능합니다.
우리나라는 총 28가지로 지목을 정해 놓았습니다.
"공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률" 제58조(지목의 구분)에서 28가지로 정해놓았습니다.
● 둘째 : 접도
* 접도란 ? 대지가 도로에 접한 길이
(대지는 도로와 2m 이상 접해야 합니다. 그밖에 면적에 따른 접도 길이도 있음.)
사실 이런저런 조건에 따른 근거가 있으나 저 두 가지가 가장 기본사항입니다. 지목이 "대"가 아닌 경우는 지목변경신청으로 변경이 가능 하지만 접도가 되지 않은 경우는 좀 복잡해집니다. 사실 접도가 안 되어 있는 "맹지"는 도로와 연결을 하던 주변 도로와 접해 있는 대지를 매입하던 어떻해 해서든 도로와 접하게 만들어야 합니다.
건축이 불가능 한 땅을 우리는 "맹지"라고 부릅니다. 도로와 접하지 않았고 사방이 사유지로 둘러싸여 있는 경우입니다.
건축이 가능한 대지로 만들려면 사유지 일부라도 매입을 해서 도로와 접하여야 건축이 가능한 대지로 탈바꿈할 수 있습니다.
2.건축용어 정의
기본적인 건축용어 정도는 알고 가면 설명을 이해하기 편합니다.
건축용어는 끝이 없을 정도로 많습니다. 모든 분야의 전문용어들이 그렇듯 건축용어 또한 건축법에서 용의 정의를 해놓았으며 법에 정의 되지 않은 용어도 많습니다.
"건축법 제2조(정의) 에서 이미 수십 개의 용어 정의" 가 되어 있으며, 그외 건축법 시행령등 관련 법령 제일 앞단에는 용어정의부터 시작합니다.
그러니 그 많은 용어를 여기서는 할 필요가 없으며 알아야 할 필요도 없습니다. 전문가를 위한 블로그가 아닌 예비 건물주를 위한 상식적인 내용을 다루기 때문입니다.
2-1 지역지구 : 경제적ㆍ효율적으로 이용하기 위해 도시관리계획으로 결정되는 지역
위 예시에서 보듯이 지역지구에 도시지역, 제 2종일반주거지역으로 명시되어 있는데, 우리가 살고 있는 곳이 도시지역이라고 생가하면 된다. 그 외 지역으로는 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다.
2-2. 건폐율
건축법 제55조(건축물의 건폐율) 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율
- 하늘에서 봤을 때 내 땅에 지을 수 있는 최대 평면면적입니다.
- 예로 지역지구가 제2종일반주거지역이면 건폐율은 60%이하 입니다.
100㎡에 건축가능한 면적은 60㎡이하로만 할 수 있는 것입니다.
1-3 용적률
제56조(건축물의 용적률) 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 “용적률”이라 한다)
- 내땅에 지을 수 있는 층별 면적의 합계입니다.
- 예로 지역지구가 제2종일반주거지역이면 용적은 200%이하 입니다.
100㎡에 건축가능한 면적은 200㎡이하로만 할 수 있는 것입니다.
용적률과 건폐율 사항으로 건물의 층수가 돌출된다.
단순하게 100㎡ 땅에 건폐율 60%이하 용적률 200%이하로 건축을 하게 되면 층수는 3.3층이다.
* 산식 : 200 / 60 = 3.3
결과적으로 4층 건물을 만들 수 있는 것이다.
위 건폐율과 용적률은 건축설계 행위에 있어서 가장 기본이 되는 내용 중에 일부분 입니다.
내땅에 어느 정도의 크기로 몇 층으로 올라 갈수 있는지를 알아볼 수 있습니다.
물론 그외 수십 가지의 건축법에 따른 규제를 적용하게 되면 위 계산처럼 단순하게 되지는 않겠지만 대략적인 감은 가질 수 있습니다.
이 두 가지만 알아두고 가서 문의를 해도 크게 무리는 없을 것입니다. 일반인을 상대로 어려운 전문용어를 쓰면서 상담을 진행하지 않습니다.
2. 내 땅에는 무슨 용도가 좋을까.?
위에서 언급했듯이 용도는 지역지구에 어느 정도 규제가 있습니다. 그리고 내 땅의 주변을 둘러보면 내 땅에 무엇을 해야 할지 어느 정도는 정해진다고 봐도 무방하다고 생각합니다. 내 땅 주변이 비슷한 용도가 많이 있다는 것은 이미 내 땅의 정체성(?) 정해져 있다고 볼 수 있습니다.
주거 밀집 지역에 유흥업소가 들어갈 수 없듯이 우리의 건축, 도시계획은 그리 호락호락 하지 않습니다. 생각보다 제약사항이 많이 존재하고 지자체마다 고려해야 할 내용도 많습니다.
"상가 건축의 핵심: 근린생활시설 신축을 위한 전문 지침서 - 이론편(1)" 은
작은 규모의 건축물을 전제로 하기 있기 때문에 모든 경우의 수에 "딱, 딱" 들어맞지는 않습니다.
앞으로는 현재 공사 진행 중인 프로젝트가 있어서 그 사례를 예로 들어 글을 쓸 계획입니다.
기획 단계부터 진행하지 않고 허가 이후 담당을 하게 된 프로젝트이지만 처음 써보는 글에 예시로는 좋은 것 같습니다.
스케치, 모형 이런 거 없습니다.
왜?
기획 단계부터 하지 않았기 때문입니다. 하지만 허가 이후 진행부터는 자세하게 설명할 수 있습니다.
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