상가 건축의 핵심: 근린생활시설 신축을 위한 전문 지침서

건축사사무소 경력 16년차가 말하는

상가 건축의 핵심: 근린생활시설 신축을 위한 전문 지침서 - 이론편(1)

제목에서 말하는 건물은 내가 살 집, 즉 단독주택을 말하는 것이 아닙니다.
분양을 하거나., 매매, 임대등을 하는 수익창출을 위한 건물을 뜻합니다.
오늘날 하나님 위에 건물주라는 말을 농담아닌 농담처럼 한다. 현실에서 건물주는 하나님을 능가하는 존경, 신뢰, 권력을 가진다고 생각한다. 그런 그들만의 세계에서는 계급이 존재할 것이다. 나는 모른다, 난 건물주가 아니기 때문에....

상가 건축의 핵심: 근린생활시설 신축을 위한 전문 지침서- 이론편(1)에서는

하늘위에 하늘로 존재하는 건물주가 아닌 건물을 처음 지을려고 하는 이들이나 소망을 가지고 있는 이들을 위해서 설명할 것이다. 지극히 주관적인 글입니다.
단독주택이 아닌 건물을 지을려고 하는 이들은 이미 땅이 있거나 어느정도의 부동산이 경험이 있는 이들이 대부분이다.
땅을 찾아서 건물을 지으려고 하는 이들 보다 이미 땅이 있거나 건물이 있으나, 그곳에 새로이 건물을 지을려고 하는 이들을 전제로 한다

1. 시작하기

내 땅에 무엇을 어떻해 지을 수 있을까 고민하는 것이 "내땅의 성격파악하기" 라고 생각하면 됩니다.
내 땅에 무엇이 되고 얼마나 크게 높게 지을수 있을까를 고민하지 말고 "무슨 용도를 하겠다"만 생각하고 건축사사무소로 가면된다. 내 땅을 몇날 몇일 고민하는 시간에 어느 건축사사무소를 가야 할까.? 건축사사무소를 어떻해 찾아야 할까? 를 고민하는 것이 현실적으로 시간을 쓰는 방법입니다.
건물을 지으려고 하는 이들은 대부분은 금전적으로 여유가 있는 사람들이 생각합니다. 그러니 어차피 건물을 지으려고 하면 건축사사무소에 의뢰를 해야하니 용도정도만 생각하고 건축사사무소를 찾는게 좋은 것입니다.

1-1 대한민국 신고된 건축사사무소는 얼마나 될까.?

엄청 많아요, 정말 많아요, 이작은 땅에 참 많이 있어요.

사업체수만 30,000개가 넘게 있습니다. 건축허브포털이라는 국가포털사이트에서 찾아온 자료인데 전부 건축사사무소는 아닐꺼 같은데 아무튼 많습니다.
인터넷에 건축사사무소라고 검색만 해도 수십개가 나와요.

1-2. 어떤 건축사사무소가 좋은 사무소 일까?

정답은 "없다" 입니다. 어떤 사무소가 좋은 사무소인지 어떻해 알수 있을까요? 당연히 모르는게 정답입니다.
솔직히 복불복이 아닐까 생각합니다.
겉으로 들어난 정보로 추측을 하거나 주변으로부터 추천을 받거나 일 것입니다.
건축사사무소는 직원이 몇백명에서 몇명 또는 나홀로 건축사사무소도 많이 있습니다. 하지만 직원이 많다고 좋은 사무소 이고 직원이 없다고 해서 나쁜 사무소라고 말할 수는 없습니다.
내맘에 드는 물건을 살려면 발품을 팔아야하듯 몇몇 건축사사무소를 들러 상담을 하는것도 좋은 방법중 하나 일것입니다.
내가 찾아가려고 하는곳이 홈페이지가 있으면 그 사무실은 주로 어떤일을 했고 하고 있는지 간접적으로 파악을 할수도 있을 것이나 홈페이지가 없는 곳도 많이 존재 합니다.
결론은 상담을 직접 받아보고 맘에 드는 쪽으로 의뢰를 하라 입니다.

* 상담은 모르겠고 기획설계는 유료로 해야지.......근데 안해 !.....왜 그런지 참 이해야 안되는 부분입니다. 다른 직종은 다 상담만 해도 상담료를 받고있는데 건축설계는없어요....속된말로 아이디어 장사인데....아이디어를 막줘.....막 퍼줘.....그것도 공짜로 막줘......

1-3. 무슨 상담을 어떻해 해야하나?

주로 시행사(부동산개발업을 전문하는 업체) 일을 많이해서 개인의뢰자를 많이 접해 보지는 못하였으나 16년을 하면서 몇 없는 건축주들을 만나보면 용도 정도만 생각하고 오시는 분들이 대부분입니다.
위에서 말한 것 처럼 모르는 것이 당연한거고 내땅의 위치와 용도를 말하시고 그다음은 비용을 물어보는 것 정도 일 것입니다.

그래도 건축사사무소 직원으로서 건축주 분들이 오시면 이정도는 생각하시고 왔으면 좋겠다 하는 질문 2가지

Q1. 무슨 용도로 쓰고 싶은지?

Q2. 완공된 건물의 매매인지 임대 인지, 본인이 사용 할 것인지 등 의 용도?

Q3 완공시점은 언제로 하고 싶은지?

처음 상담하러 가서는 이정도만 물어봐도 되지 않을까 생각합니다. 그외 질문은 설계가 진행이 되어야 상담 가능한 부분이 많으므로 큰의미를 가지지 못합니다.

위 2가지를 풀어서 설명을 하면 Q1은 넘어가고 Q2는 임대인지 매매인지에 본인의 사용 할 것인지에 따라 조금 차이는 있다.
가장 큰 차이는 마감의 차이일 것입니다. 예를 들어 5층 자리 상가건물이라고 하면 1층~2층은 식음료가 들어 올경우가 많을 것이므로 별다른 마감을 안해도 크게 문제가 되지 않습니다.
임대인 별도의 인테리어를 하는 경우가 대부분이기에 건축 마감이 큰 의미가 없습니다.
그외 상부층은 주로 사무실용도로 쓰는 경우가 많아 칸막이 벽만 임대인이 하고 그외 천장, 바닥, 벽면 마감은 있어야 합니다.
최근 추세는 마감을 많이 하지 않고 임대인이 인테리어를 별도로 하는 경우가 많아 크게 마감을 하지 않은 경우도 많이있지만 별다른 인테리어없이 쓸려고 하는 이들도 많이 있기 때문에 중요한 사항입니다.
전층 기본 마감을 해도 상관은 없으나 공사비 차이가 좀 있으니 이런 사소한 것도 고민 거리가 됤수 있습니다.

Q3 예산은 건축사사무소에서 말하는것은 애매합니다. 공사비는 시공사영역입니다. 단지 건축사사무소 어떤 건물에 계획하느냐에 따라 달라질수 있어 약은 약사에게 병은 의사에게 라는 말이 정답일 것입니다.
참고로 건축사사무소 설계비는 기준을 없습니다. 업계에서 일반적으로 적용하는 금액대는 있으나 그것도 정확하지 않으며 개인적으로 물건은 가격을 배신하지 않는다는 철학적 신념이 있습니다.
모든 것은 주는 만큼 받을수 있다고 생각합니다.