건축경제와 지식산업센터

 

1. 지식산업센터란?

지식산업센터란 아파트형 공장입니다. 

공장이라 하면 단층의 넓은 공장을 생각합니다. 하지만 이러한 공장을 고층건축물에 공장용도의 업들이 들어오는 집약체입니다. 

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 

제2조(정의) 13에 의하면 "지식산업센터"란 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로서 대통령령으로 정하는 것 말한다. 

동일 건축물에 제조업, 지식산업, 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물입니다.   

 

2. 지식산업센터의 등장

제조업 중심의 산업구조가 서비스업 중심으로 변화하며, 경제의 서비화와 산업의 지시기반화 추세로 변화고 있었습니다

서울 및 수동권에서는 협 오 시설 등의 이유 등으로 인하여 공장 부지 감소 및 공장입지가 갈수록 힘들어졌습니다. 

이런 상황속에서 공간집약적인 개념의 아파트형 공장이 도입됐다. 

1980년 상공부의 근대화계획 중 중소기업협동화사업의 일환으로, 주로 도시지역에 입주가 불가피하거나 무등록 또는 흩어져 있는 공장들을 양성화 및 집단화하는 형태로 시작하였습니다. 

국내 대도시지역의 영세 소규모 업체들이 밀집하여 작업환경 악화등을 해소하고 도시환경을 개선하며 작업환경개선으로 생산서울 도모하고, 저소득층의 생활기반을 조성하는 수단으로 아파트형 공장의 필요성을 느꼈습니다. 

2010년 산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률 개정으로 아파트형공장이 지식산업센터로 변경되면 '지식산업센터'라는 지금의 명칭으로 변경되었습니다. 

구분	정책환경	법령 및 제도화	정책적 영향
1970년대	-1970년대 서울 대규모 공장이전 후 이전용지가 고밀도 주거지 등 타용도로 개발되며 제조업 공동화와 주공 혼재 등의 문제 발생 -공장용지 부족으로 인한 소규모 작업장 난립과 무등록 공장의 양산	-1980년 상공부 근대화계획으로 중소기업협동화 사업 추진 -주공 등 서민용 아파트 건설시 아파트형 공장 설립 및 공급을 계획	-영세소규모 작업장 집단화 시도 -소규모사업으로 공동공장사업 지원
1980년대	-아파트형 공장 건설 및 분양을 위한 제도화 필요 -근로자 작업환경 개선, 도시 영세민 지원, 창업 소기업의 공장 확보 지원 필요등	-공업배치법 시행령 개정으로 아파트형 공장 법제화 -아파트형 공장 설립자는 민간을 제외한 공공으로 한정	-아파트형 공장을 처음 법률 조문에 명시하면서 명문화 -법적 근거 마련을 통해 제도의 출발점이 됨
1990년대	-아파트형 공장의 높은 분양가와 입주업종 한정, 주거혼재 유형으로 인한 주거이미지 염령 등 활성화 부진	-아파트형 공장 자금지원제도 -공업배치 및 공장설립에 관한 볍률 개정	-공급주체에 대한 민간개방 -공장증설의 범위를 확대
2000년대	-민간 건설 개방이후 수도권에 산업단지 외에도 개별입지 중심으로 아파트형 공장의 폭발적 증가 -대도시 산업의 집적화 등 산업고도화 및 복합화	-산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률을 개정	-정보통신산업 등 첨단산업 입주 증가 현실을 반영하여 지식산업센터 용어로 명칭 변경

[ 국토연구원 보고서 ] 

 

 

3. 지식산업센터의 현재

2020년 등록기준 지식산업센터는 전국 총1,190개입니다. 2016년 기준 이전에는 국가 및 지방산업단지 내 공급량이 많았으나 이후 도심권 개별 입지 중심으로 공급량이 증가하였습니다. 

그 이유로는 산업단지내 건립 입주 경우 실수요자가 아니면 분양을 받기 힘들었으며 그에 따라 입주 수요가 제한되었다. 

그에 반해 개별 입지를 중심으로 건립되는 지식산업센터의 경우는 자산증식의 일한으로 분양받는 경우가 많았으며 그에 따라 분양수요가 증가하였다. 

과거 저렴한 분양가와 높은 수익률 수요는 증가하였으며, 오피스텔 및 상가의 분양 및 이익률이 감소하자 대체 상품으로 지식산업센터가 좋은 대체 상품이 되었다. 

다양한 금융 및 세제혜택이 있는 점과 수익형 부동산임에도 높은 시세차익이 생겼으며 매매가도 지속적으로 상승했습니다. 

이러한 분위기 속에서 서울 및 수도권에서는 지식산업센터의 공급과잉 현상까지 나타났습니다. 

그런 현상속에서 첨차적으로 수익률도 감소하고 공급대비 수요가 줄어들고 있었습니다. 

현재 2024년  각종 언론에서는 지식산업센터를 각종 자극적인 제목으로 기사를 내고 있습니다. 

지식산업센터는 "공실지옥", "PF폭탄 공실지옥" 등 듣기만 해도 엄청납니다. 

2002년~2003년에 이어 2004년까지 PF사태로 인하여 전국 각지에서 공사각 중단 되고 기업들은 빚을 떠안고 부도 나는 엄청난 사태가 현실이 되었다. 

전체 공사금액의 10%만 자기 자본으로 사업을 사업을 할 수 있었으며, 자기 자본 부실에 따른 부동산 뇌관이 되어 터져 버린 것입니다. 

 

4. 부동산 뇌관이 된 지식산업센터의 대처방법

각 지자체는 이러한 지식산업센터의 해결방안으로 제한된 업종이었던 통신판매업, 전문건설업등의 업체들도 입주가 가능할 수 있도록 관련 법안을 검토하여 종합적인 방법을 찾아야 할 것입니다. 

또한 첨단기업들의 입주를 유도 할 수 있도록 교통 혼잡, 대중교통의 편의성 등을 개선하는 것도 방법의 하나가 될 것이다.